【不動産コラム】38年ぶりの民法改正~賃貸借契約はいつからどう変わるの?Vol.5(全6回)


38年ぶりの民法改正 

賃貸借契約はいつからどう変わるの?Vol.5(全6回)

賃貸人たる地位の移転

(2020年4月1日から施行予定)

■賃貸借の対抗要件が備わっているとき

賃貸借の対抗要件を備えた賃貸不動産が譲渡されたときには、

原則として、賃貸人たる地位は譲渡人から譲受人に移転することが

明確化されました。(605条の2第1項)

契約の当事者の一方が第三者との間で

契約上の地位を譲渡する旨の合意をした場合、

その契約の相手方の承諾が必要であるとする

539条の2の特則となります。

賃貸不動産の譲受人は、所有権の移転登記手続を

完了しなければ、賃貸人たる地位の移転を賃借人に

対抗することができません。(605条の2第3項)

また、費用償還債務、敷金返還債務は、

賃貸人たる地位の移転とともに賃貸不動産の譲受人に

承継されることになりました。(602条の2第4項)

ところで、資産の流動化等を目的として

賃貸不動産の譲渡が行われる場合に、

譲渡人が賃貸人として賃貸物件の管理を引続き行い、

譲受人は賃貸不動産の所有権のみを取得して

収益のみを得るということが行われています。

(投資組合が投資家から資金を集め、賃貸不動産を取得するものの、

賃貸業務はもとの所有者に任せるような場合)

このような賃貸不動産の流動化の現状にかんがみて、

賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨の合意をし、

譲受人が譲渡人に当該不動産を賃貸する旨の合意をしたとき、

例外的に賃貸人たる地位が譲渡人のもとに

留保されるとされています。(602条の2第2項前段)

ただし、賃借人を保護するため譲渡人と

譲受人との賃貸借契約が終了したときは、

譲渡人のもとに留保されていた賃貸人たる地位が譲受人に、

当然に移転するとされています(602条の2第2項前段)

※詳しくは法務省のページをご確認ください。

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