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【不動産コラム】賃貸経営を成功へと導く7つのキーワード




新年あけましておめでとうございます。コロナ禍の中でオリンピックが実施された昨年は、賃貸業界でも話題の尽きない一年でした。その中から2022年を成功へと導くキーワードをピックアップしましょう。




【賃貸住宅管理業法が施行 業界適正化に期待】


業界のビッグニュースは、やはり「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の施行です。業界適正化に向け大きな一歩が踏み出されたことは喜ばしい限り。同法は、管理戸数200戸以上の賃貸管理会社に国土交通大臣の登録を義務づけたほか、登録業者に「管理委託契約締結前の重要事項説明」や「財産の分割管理」などの業務上の義務を課し、賃貸住宅管理業という業態の基準と目指すべき業界の姿を示しました。


これを機に賃貸管理レベルの全国的な引き上げが期待されますが、一方で、貸し手側に対する入居者の要求が複雑化していく可能性も。これからは信頼に足る管理会社との二人三脚の経営が成功をつかむカギとなりそうです。




【アパート階段崩落 “則武問題”で問われる安心・安全】


2021年4月、東京都八王子市で築浅アパートの階段が崩落し、入居女性が死亡する痛ましい事故が起きました。原因は施工会社「則武地所」の施工不良でしたが、一方で、十分な点検やメンテナンスによって防げたかもしれない事故でもありました。


利回りの追求のため支出は少しでも抑えたいというのが多くの経営者の本音だと思いますが、入居者の安全を守ることもまた所有者の務め。もしメンテナンス不足で事故が起きれば、所有者責任を問われ賠償責任を負う恐れもあります。則武問題を「他山の石」として建物の安全にも気を配り、所有者も入居者も安心して暮らせる住まいづくりを心掛けたいものです。





【心理的瑕疵の告知一部不要に。高齢入居者獲得に光】


悩みの種だった事故物件の問題にも、大きな前進が見られました。国土交通省が10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、心理的瑕疵に関する告知の要不要に具体的な線引きをしたのです。これにより、室内で起きた自然死や不慮の死、事故からおおむね3年が経過したものについては告知不要と定められ(ただし、社会的影響が大きい場合や質問・確認があった場合は隠さず告知する)、事故物件化のリスクが縮小しました。高齢化社会の賃貸ニーズを先取りして、高齢者ターゲットにチャレンジするチャンス到来です。




【ウッドショック・半導体不足 原油高で影響大】


昨年は原料費・物流費の世界的な高騰も話題となりました。その代表例が「ウッドショック」と「半導体ショック」。どちらもコロナの影響で需要と供給のバランスが崩れ、多くの産業で工期や納品の遅れが発生しています。


さらには、原油価格の上昇とともに壁紙や床材といった内装材も値上げに。壁紙国内最大手サンゲツやインテリア卸大手リリカラなどの値上げ発表は大きな衝撃でした。木材、電化製品に内装材まで値上がりすれば、当然ながら新築・リフォームにも影響が出ます。今年は特に「支出」と「納期」にフォーカスする必要がありそうです。






【業界のDX化進展 電子契約も本格化の見込み】


一方、コロナ禍は過去にない業界のIT化促進、さらにはDX(デジタル・トランスフォーメーション)をももたらしました。とりわけ賃貸仲介のWEB接客やバーチャル内見などの非対面接客は急速に浸透しました。昨年のデジタル改革関連法の成立を受けて、今年の5月からは賃貸借契約における重要事項説明書や契約書の電子化も可能となります。ひょっとすると皆さまも、今年から自身のスマートフォンで電子契約をする機会が増えるかもしれませんね!




【不動産小口化商品 不動産STOに注目集まる】


不動産DX化とともに広がりを見せるのが、不動産の電子取引です。中でも人気は「不動産小口化商品」。そもそもは一口100万円程度に小口化された不動産を取引する商品で、アナログなものも多数存在するのですが、ITの活用によって一口1万円程度から・スマートフォンアプリで簡単に購入できる商品が登場。市場を賑わわせています。


また最近は、ブロックチェーンなどのデータ改ざん防止技術によって電子取引の安全性が高まったことから、不動産をデジタル証券化して株式のように売買する「不動産STO」という仕組みも登場。ITで不動産投資の可能性はどんどん広がっています。今年は手元の資金で少額から電子取引に挑戦してみるのも面白そうです。






【コロナ禍でペット可・DIY アウトドアに熱視線】


コロナ禍に伴う「巣ごもり需要」から、入居者ニーズにも大きな変化が見られました。中でもペット可物件・DIY賃貸が改めて脚光を浴びています。どちらも原状回復などの運用面で注意が必要ですが、引き続き需要の拡大が期待されるため取り組むにはいいタイミングでしょう。


また、ソロキャンプ人気に自粛の反動もプラスされてか、入居者の自然志向・郊外志向も見られます。投資家の動きも、キャンプ用の山林購入という思い切ったものから、所有物件に「ベランピング(ベランダ+キャンピング)」の要素を取り入れるなどの展開を見せています。入居者のライフスタイルの変化は、いち早く取り入れたいところです。







実に変化に富んだ2021年の「余波」は、2022年の賃貸市場も大きく揺るがしそうです。特に入居者ニーズの変化にはアンテナを立てて情報収集を欠かさず、管理会社と協力しながら時代の波を乗り越えていきましょう。







記事の投稿者  

 

埼玉県さいたま市見沼区東大宮の不動産会社

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