「せっかく付けた設備が不評 ⤵ 」＆「空室対策に効果抜群設備 ⤴ 」
こんにちは、セゾンハウス資産管理部です。
賃貸住宅では「設備更新＝入居率アップ」と考えがちですが、やり方を間違えると逆効果になることもあります。この記事では、実際にあった失敗例と成功例、失敗を防ぐための考え方についてお話します。
失敗例：単身者向けのワンルーム物件にオートロックを設置した事例
エントランス共用部に、宅配ボックスの設置がないのに、オートロックを設置してしまったために、各部屋の玄関前に置き配ができなくなってしまい、かえって不便になってしまったという、失敗例です。
気軽に宅配でものを購入する時代です。特に不在が多いワンルームの単身者にとっては、置き配は大変便利なシステムです。ほぼ毎日どこかの部屋が置き配を利用している物件でした。ところがある日から突然、不在票がポストに入り、再配達の手続きをしなくてはならなくなり、再配達のために帰宅時間を気にしなくてはならない物件になってしまったのです。入居者にとっては不便を強いられる結果となりました。残念な事例です。
オートロックの新設は高額な設備投資です。防犯性向上ということで、入居者に喜ばれるはずでしたが、片手落ちのため入居者からは不満が続出となってしまいました。合わせて宅配ボックスを設置していれば、100点満点の設備更新になり、次回更新契約時には賃料の増額も可能になっていたでしょう。
昨今の社会事情を考えると、賃貸住宅の空室対策で【防犯】というキーワードは非常に重要なファクターです。少額で物件価値を上げる効果があるものには防犯カメラ、ディンプルキー、二重鍵などがあります。さらに、オートロックは防犯上、単身女性やファミリーをターゲットとした物件には必須のアイテムとなりつつあります。
ただし、費用負担もそれなりですので、導入は計画的に行いましょう。ポストや宅配ボックス、エレベーターなど、他の設備との兼ね合いも考慮しましょう。加えて費用負担もそれなりですので、慎重にご検討をお願いします。物件の事情を知らない施工会社や管理会社の提案にはご注意ください。
成功例①：ガス乾燥機の設置
目の前に大手ハンバーガーチェーン店のアパートで、ガス乾燥機を設備にした成功事例です。
幹線道路に近く飲食店が多いエリアに新築したアパートです。洗濯物を、外干しのほこりや臭いを気にせず、いつでもパリッと乾燥させることができる便利なガス乾燥機をご提案しました。設計段階から計画的にガス管や排気口の設置を行いましたので、室内の見た目もすっきりとしています。
内見に来たお客様へは、「ハンバーガー屋さんが目の前ですが、ガス乾燥機を使うと外干しの匂い移りも心配なく、部屋干しの生乾き臭も心配いりません。いつでもパリッと洗濯物を乾かすことができますよ。」と、お話しています。予定通り、入居者に選ばれる物件となりました。賃料も周辺相場より高く設定しておりますが、常時満室です。
成功例②：３点（バス・トイレ・洗面）ユニットの物件の設備更新
3点ユニットの物件はあまり人気がありません。賃料も下落気味です。賃料を下げてもなかなか入居が決まらないことがあります。
そのような物件は、シャワーブースとトイレに分離することをご提案しました。お風呂の設備更新は費用が掛かりますが、シャワーブースへの設置であれば、費用を抑えることができます。実際に、賃貸一人暮らしの方は、浴槽にはつからずシャワーのみという方が多くいらっしゃいます。築古でも、若い入居者には選ばれる物件となっています。
成功する設備更新には共通点があります。まず一番大切なことは入居者目線で考えていることです。次に、周辺相場や競合物件の設備や特徴を把握して差別化を図っていること。そして、費用対効果を数字で考えていることです。
賃貸住宅の設備更新は、「目新しいものをつけること」ではありません。「入居者に選ばれる物件になるか。」、「空室対策のためになる。」、「家賃や入居率へどう影響するか。」、「長期的な収益にプラスになるか。」等を検討したうえで計画的に行うことが必要です。
そして何よりも、失敗例の反省からもわかるように「それぞれの物件に適した設備であること。」、「入居者の目線を重視した設備であること。」が重要です。セゾンハウスでは、豊富な実例で得た【確かな経験と実績による設備更新のご提案】を行っております。
賃貸業界は、この1月から本格的に繁忙期へと入っていきます。アパートの満室経営の為、是非ご協力させてください。よろしくお願いいたします。
セゾンハウス資産管理部 T・I
